Стало известно, когда восстановится вторичный рынок жилья после карантина

«Количество просмотров квартир с участием и собственников, и покупателей за последнюю неделю снизилось в три раза»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»:

— Несмотря на карантин, сейчас все же — при большом желании продавцов и покупателей — есть возможность проводить сделки: работают некоторые нотариусы, дежурные организации, регистрирующие сделки, функционирует около 80% банков.

По нашим наблюдениям, ровно половина поступающих к нам звонков — это продавцы, другая половина — покупатели, и в большинстве своем они считают, что сейчас (то есть как только карантин будет снят) самое время для продажи или покупки квартиры, пока в сфере экономики или здравоохранения не произошло каких-либо других потрясений. На фоне карантина заметно выросло количество услуг онлайн-консультирования.

Сейчас продавцы по понятным причинам уже гораздо реже показывают свои квартиры, количество просмотров квартир с участием и собственников, и покупателей за последнюю неделю снизилось в три раза. Я бы посоветовал в нынешней ситуации на время отложить продажу-покупку жилья и пользоваться теми инструментами, которые нам предоставляет интернет — рассматривать фото предлагаемых объектов, интересоваться их расположением, вести удаленные переговоры.

Италия: после карантина явно заметен отложенный спрос

Юлия Шаренко, Great Estate

К нормальному режиму работы агентства недвижимости вернулись 4 мая. С 18-го разрешили свободное перемещение внутри регионов, а это возможность работать с местными клиентами. С 3 июня обещают открыть перемещение по Италии и границы со странами ЕС и Шенгена, и тогда можно ждать зарубежных инвесторов.

По нашим наблюдениям, сейчас активизировались запросы со стороны клиентов из крупных городов. Ради более высокого качества жизни, чистого воздуха и хорошей экологии итальянцы готовы переезжать из мегаполисов в небольшие пригороды.

Сравнивая состояние рынка 1 марта и 19 мая, могу сказать следующее: перед карантином рынок развивался, росло количество заявок, превышая показатели 2019 года. После снятия ограничительных мер мы наблюдаем отложенный спрос. С десятых чисел мая мы получаем большое количество заявок. В процентном соотношении их сейчас на 20-30% больше, чем до начала карантина. По нашим прогнозам, спрос может немного упасть в крупных городах, типа Рима и Милана. Но интерес к недвижимости элитных зон, типа Тосканы и Умбрии, будет только расти.

Продавцы ведут, да и вели себя крайне спокойно. За два месяца ни один из наших клиентов не снял свой объект с продажи. Массового снижения цен тоже не было, только по личным обстоятельствам. Что, конечно, было и до пандемии. Продавцам-итальянцам вообще не характерна спешка и паника. Они всегда выжидают, но вместе с тем открыты к диалогу. Если они видят неподдельный интерес к их объекту, то готовы рассматривать предложение покупателя.

Наиболее пострадавшим из кризиса выйдет коммерческий сегмент. Инвесторам стоит подумать, сколько потребуется времени на восстановление отелей, ресторанов, коворкингов и прочих помещений, прежде чем вкладываться в них

Если всё-таки цель инвестировать в коммерцию, обращайте внимание на сферу здоровья. Сейчас наблюдается тенденция к переоборудованию загородных особняков в оздоровительные центры и санатории

Помимо этого, развитие ждёт и логистическую сферу.

Информация о компании Great Estate на Prian.ru

«Снижение стоимости точно будет, вопрос — когда. Пока все зависит от того, как долго продлится карантин»

Александр Москатов, управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— Сейчас есть ажиотаж, который не дает снижаться ценам. Его несколько уменьшил карантин. Если карантинные мероприятия будут длиться долго, то спрос сойдет на нет. Далее начнется снижение стоимости. Оно точно будет, вопрос — когда. Пока все зависит от того, как долго продлится карантин.

Отказы от сделок есть, но чаще всего в сегменте бизнес-класса и выше. Но начатые сделки будут доведены до конца. При этом они станут проходить дольше намеченного времени из-за особенностей работы на этой неделе государственных регистрирующих органов или банков.

В связи с карантином часть собственников, потребность у которых в продаже не является срочной, приостановили встречи и показы. Они могут выйти на рынок после завершения карантина, но пока говорить об этом рано: во-первых, совершенно неясны сроки локдауна Москвы, во-вторых — сегодня доллар снова пошел вверх, это может повлиять на решения собственников. Скидок, конечно, пока никто не предоставляет — спрос велик, пока рано.

Случится ли обвал цен?

По мнению Татьяны Полиди, нынешний кризис отличается от финансовых кризисов 2009 и 2014–2015 годов, когда падения номинальных цен на рынке жилья не наблюдалось. Риски роста безработицы в стране сейчас гораздо выше, а сжатие экономики на фоне низкой инфляции и относительно стабильного рубля может привести к обвалу цен на 20–30 %.

Председатель совета директоров «Миэль» Марина Толстик, напротив, считает, что падение в 20–25 %, как 11 лет назад, вряд ли возможно. Скорее, цены снизятся до 10 %. Летом 2009 года фактически лопнул классический пузырь, вспоминает руководитель аналитического центра «Циан Алексей Попов. Перед падением стоимость жилья за несколько месяцев выросла на 20–25 %. «Из цен тогда ушел спекулятивный рост, плюс произошла небольшая коррекция. Сейчас перед ожидаемым всеми падением взрывного роста не было. Последние полтора года цены росли, но медленно, прибавив около 12–15 %», — рассказывает Попов.

По его словам, радикальное снижение стоимости жилья в новостройках осложняют низкие ставки по ипотеке, которых не было ни в один из кризисов за последние 30 лет. К тому же ситуация во многом зависит от банков, с которыми застройщики согласовывают свою финансовую модель. В проектах с эскроу-счетами девелоперу мало собственного желания снизить цену, а банки редко готовы корректировать прайс-лист, добавляет замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.

Случится ли обвал цен?

Где ждать наибольших скидок?

По прогнозам Алексея Попова, стоимость жилья в новостройках прогнется чуть меньше — на 8–10 %, причем цены предложения останутся на прежнем уровне. «Застройщики неохотно снижают однажды заявленные цены, поэтому адаптация к новому уровню доходов покупателей будет происходить через предоставление скидок, запуск акций, переток покупателей в более дешевые проекты», — говорит Попов.

На вторичном рынке он ожидает чуть большее снижение — на 10–12 % относительно докризисного уровня — и дальнейшую ценовую стагнацию. Средние показатели стоимости вторичного жилья будут снижаться плавно, практически незаметно для горожан, добавляет Сергей Шлома. «Данный сегмент крайне инертен, продавцы — физические лица — в большинстве своем пытаются удержать желаемую цену предложения, причем они могут годами не соглашаться на уступки», — пояснил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».

Где ждать наибольших скидок?

И взлетим, и поплаваем

— В последнем обзоре финансовой стабильности указывалось, что в этом сегменте для регулятора актуальны три законодательные инициативы: ПДН, количественные ограничения по необеспеченным кредитам, или запрет на кредиты, как упрощенно называют этот способ регулирования, и плавающая ставка при ипотеке. В каком состоянии они находятся?

— Начнем с показателя долговой нагрузки — проект важный с точки зрения финансовой грамотности, понимания заемщиком своих рисков. Законопроект предполагает обязанность кредитора информировать заемщика, если в результате получения кредита ПДН превысит 50%. Этот законопроект внесен в Госдуму, уже получен положительный отзыв правительства. Так что он будет скоро рассматриваться уже новым составом законодателей.

По поводу проекта о прямых количественных ограничениях у нас продолжается диалог с правительством. Пока предполагается, что этот инструмент будет распространяться на необеспеченные кредиты, конкретные детали мы обговариваем. Под количественными ограничениями понимается максимально допустимая доля рискованных кредитов в общем объеме соответствующих кредитов. Для предотвращения регулятивного арбитража количественные ограничения планируется применять как к банкам, так и к МФО

Нам важно иметь этот инструмент, поскольку он может ограничивать кредитование в высокорискованных сегментах банками, имеющими значительный запас капитала, которые к нашим макропруденциальным надбавкам не очень чувствительны

На рынке недвижимости

Фото: ТАСС/Михаил Терещенко

Третий законопроект, по плавающим ставкам, в июле был внесен в Госдуму. Мы сейчас активно обсуждаем его с банковским сообществом, поскольку инициатива более широкого использования плавающих ставок исходит от банков. Напомню, что наш законопроект предполагает выделение трех групп клиентов. Первая группа — наименее защищенные граждане, для которых характерны низкие доходы и небольшие кредиты. Им банки не смогут выдавать кредиты с плавающими ставками. Вторая группа — заемщики с очень высоким доходом, которые занимают крупные суммы и отдают себе отчет в том, какие существуют риски при плавающей ставке. Для них плавающие ставки будут разрешены без ограничений. Третья — наиболее массовая группа граждан, со средними доходами. Для них будет разрешена плавающая ставка, но с ограничениями: на прирост процентной ставки и на увеличение срока. Пока в проекте зафиксирован такой вариант по предельному увеличению ставки — треть ставки, но не более 4 п.п.

— Уже понятно, какие параметры будут использованы для определения границ между группами?

— Сейчас мы как раз это обсуждаем. Очевидно, что границы должны быть дифференцированы в региональном разрезе, поскольку размеры кредитов сильно отличаются в зависимости от места жительства заемщика. Например, в большинстве регионов 3 млн рублей — это примерно средний размер ипотечного кредита. Но для Москвы доля таких кредитов составляет всего 8% от объема выдач.

Дифференциация должна быть и по типу кредитов — ипотека и необеспеченные кредиты. К примеру, 94% кредитов наличными предоставляются на сумму менее 1 млн рублей, а в ипотеке только 12%.

— То есть плавающая ставка будет применяться и для необеспеченных кредитов? Изначально же речь шла только об ипотеке.

— Действительно, мы начали прорабатывать эту тему с ипотеки, но наше обсуждение с банками показывает, что у них есть заинтересованность в предоставлении необеспеченных кредитов по плавающей ставке. Возможно, это связано с тем, что в последнее время выросла доля долгосрочных потребительских кредитов: в I квартале 2021 года доля выдач на пять и более лет составила 18% против 12% до пандемии.

Когда ожидать изменения цен и спроса?

В первое время после снятия карантина можно вообще не ожидать снижения цен, считают эксперты. Несмотря на кризис, на рынке жилья накапливается отложенный спрос со стороны покупателей, для которых решение жилищного вопроса крайне актуально. И чем дольше длится режим самоизоляции, тем больше накопится объем этого спроса. В ближайшие три месяца после окончания карантина Марина Толстик из «Миэль» ожидает заметного всплеска сделок.

Его, впрочем, не хватит для возвращения к нормальному уровню сделок, полагает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. Из-за вынужденной самоизоляции множество потенциальных покупателей столкнутся с финансовыми трудностями.

«Количество показов сократилось, но рынок не замер. Повального снятия объектов с продажи мы не фиксируем»

Дмитрий Косьмин, гендиректор агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Сам по себе карантин не влияет фундаментально на стоимость жилой недвижимости. Он, скорее, ставит на паузу все процессы: просмотры, поездки в банк

Данную паузу сейчас важно соблюсти, это временное явление — неделя, месяц, два месяца, как в других странах. Пауза сама по себе не снижает стоимость квартир

А вот в долгосрочном плане на стоимость квартир, вполне возможно, будут отрицательно влиять подешевевшая нефть, ухудшение экономической ситуации и снижение доходов населения.

В условиях карантина все идет медленнее и сложнее. Все процессы решаются в удаленном режиме. Количество показов сократилось, но рынок не замер. Повального снятия объектов с продажи мы не фиксируем. В конце прошлой недели объекты с продажи сняли не более 5% собственников. Скидок не делают, наоборот, поднимают цены.

Сделки в стадии заключения держатся, не все отказываются от намеченных планов. Тем более пока нет 100%-ного понимания, что будет с ценами потом. Пока больше отказов мы фиксируем по причине поднятия ставок по ипотеке.

Испания: продавец может дать скидку до 25%

Евгений Антипов, Albamar group

Во время двухмесячного карантина был большой спрос на коммерческие объекты. Вообще, весь этот период мы наблюдали оживление и интерес к текущей ситуации. Люди интересовались скидками, отслеживали благоприятный момент для инвестирования.

Что касается непосредственно цен, то их падение всегда зависит от многих факторов. Стоимость квадратных метров может падать не только из-за карантина или экономического кризиса, но и от действий государства, от политики кредитования и налогообложения, от спроса и предложения на рынке…

Сейчас по некоторым предложениям есть небольшая просадка в цене. Однако связано это с частными ситуациями. Например, скидки делают «ипотечники», в частности русскоязычные, если у них доходы в рублях.

Периодически появляются выгодные предложения от людей, у кого в собственности несколько объектов. Для некоторых из них вторые-третьи и последующие апартаменты стали лишними тратами. Поэтому выставляют их на 5-15% ниже рыночной стоимости. А вот «первичка» в плане скидок себя пока никак не проявила. Единственное, некоторые застройщики стали предлагать бытовую технику в подарок – примерно 1% от стоимости квартиры.

Думаю, что в ближайшем будущем будут востребованы крупные города, типа Мадрида и Валенсии. Потому, что в них образование, бизнес, работа и зарплата. Туристическая сфера тоже «отыграется», даже при закрытых границах, ведь в Испании очень развит внутренний туризм. А вместе с местным населением на побережье вскоре поедут и другие европейцы.

Также, по моим ощущениям, явно прослеживается спрос на долгосрочную аренду. Цены в этом сегменте расти начали. Спрос, впрочем, тоже – на 20%. Ещё отмечу, что среди испанцев возрос спрос на недвижимость с участками земли – на таунхаусы, дома и бунгало.

Советую покупателям приезжать и покупать объекты сразу же с открытием границ. Продавцы будут готовы торговаться с первыми клиентами, у которых будут на руках деньги. Рассчитывать стоит на скидки до 25% максимум.

Информация о компании Albamar group на Prian.ru

Когда ожидать изменения цен и спроса?

Австрия: значительных потрясений рынок не испытал

Елена Гаранина, ImmoTrading GmbH

С 15 марта в стране действовал жёсткий карантин – все сидели по домам, всё было закрыто, кроме продуктовых и аптек. С 15 апреля началось восстановление, открыли узкоспециализированные магазины, а с 15 мая запустили работу рестораны. Однако пока что все ходят в масках и обязаны соблюдать дистанцию.

На рынке недвижимости с 1 мая повысился покупательский интерес к просмотрам. До этого местные просто категорически отказывались ездить по объектам. Сейчас же в Австрии проявляется ситуация отложенного спроса. Выпав из жизни на два месяца и сэкономив деньги, люди активно возвращаются во все процессы и готовы тратить накопленное, в том числе и на недвижимость.

Ожидать, что цены на объекты существенно изменятся, не стоит. Рынок стабилен, в частности благодаря уверенному состоянию банков, которые, например, выдают кредиты под те же проценты, что и раньше.

Также я замечаю, что покупатели (пока что я говорю только о местном населении) всё чаще интересуются объектами более высокого качества. Им теперь недостаточно жить в маленькой квартире в городе. Сейчас стало выгодно иметь загородное жильё со всеми удобствами. Ну, или просторную квартиру в определённых районах Вены, имея при этом выход в придомовой сад.

С продавцами ситуация несколько иная. Часть из них действительно продают свои квартиры по ценам ниже рыночных. Связано это с желанием быстрее реализовать объект. Но и в этом случае нужно разделять жилые и коммерческие помещения

Во втором случае важно, что из-за кризиса закрывается каждый десятый бизнес. Соответственно, многие помещения выставляют на продажу

На них то и делают скидки.

Частные лица тоже продают свои квартиры. Зачастую это касается тех владельцев, для кого недвижимость была лишь активом, а не местом жительства. И с её продажи человек сможет покрыть, например, расходы в бизнесе.

Информация о компании ImmoTrading GmbH на Prian.ru

Турция: из-за падения лиры в цене просела «вторичка»

Юлия Гаевская, Villa Antalya

Туристы соскучились по Турции. Но они приедут сюда только тогда, когда границы будут открыты с двух сторон. А вообще, послабления в стране уже есть, например, большинство может свободно гулять. Но для определённых категорий граждан, в частности для людей старше 65 лет, запреты сохраняются.

Сравнивая до- и посткризисную ситуации, могу сказать следующее: до карантина заявки от русскоязычных клиентов были стандартными. Сейчас же большинство мечтает о каком-то невероятном снижении цен. Люди думают, что турецкий рынок недвижимости очень сильно зависит от туризма, но это не совсем так.

Когда я говорю о неадекватных запросах, я имею в виду, например, заявку на виллу в Кемере стоимостью €20-25 тыс. Я такие письма даже не открываю, потому за эту цену ничего подобного не купить.

Наши же клиенты, которые когда-то приобрели турецкую квартиру и уже попользовались ей, сейчас меняют свои предпочтения. Они хотят виллу или дом с участком, причём не для сдачи в аренду, а по большей части для себя.

На первичном рынке недвижимости строительство не прекращалось вообще, даже в дни тотальных запретов. Всё шло и идёт, как и раньше. Поэтому и цены держатся на прежнем уровне, не опускаясь, но и не поднимаясь. На «вторичке» можно говорить о небольшом снижении цен, в связи с падением лиры. Поэтому если продавец изначально выставил свой объект в национальной валюте, то и стоимость такой квартиры сейчас будет процентов на 10-15 ниже.

Совсем уж дешёвые объекты на вторичном рынке рассматривать всерьёз не стоит. Смотря на них глазами инвестора, я понимаю, что это явно не то, во что хочется вложиться. Всё нужно смотреть вживую и не совершать удалённых сделок со «вторичкой», даже если предложение кажется очень привлекательным.

Также сейчас можно говорить о конкуренции со стороны турок из Анкары и Стамбула. Жители мегаполисов проявляют активный интерес к курортным квартирам с большими балконами и домам с собственными участками.

Информация о компании Villa Antalya на Prian.ru

«После завершения жесткого карантина с высокой вероятностью собственники будут вынуждены снижать цены на фоне экономического кризиса»

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— Наиболее вероятный сценарий: на ближайшую неделю цены останутся без изменений. Снижение цен для стимулирования спроса имеет смысл в стремлении увеличить число звонков и просмотров, но проводить их в новых условиях жизнедеятельности города сложно. Повышать цены сейчас тем более бессмысленно. Средние значения цен квадратного метра по активным объявлениям могут несколько снизиться, так как из активной рекламы в первую очередь уйдут менее ликвидные (и более дорогие) объекты.

Часть собственников может принять решение поставить продажи квартиры на паузу. Сейчас объективно сложно организовать показы, решать вопросы с получением сопроводительных документов. После завершения жесткого карантина с высокой вероятностью собственники будут вынуждены снижать цены на фоне экономического кризиса.

Не количество, а качество

— Действительно ли в июле после окончания действия первой программы льготной ипотеки произошло резкое снижение спроса на этот вид кредитов?

— Информация из публичных источников — данные «ДОМ.РФ» — действительно показывает достаточно существенное, в три-четыре раза, сокращение спроса на ипотеку по результатам июля. При этом в первой половине этого года льготная ипотека обеспечивала около 30% выдач ипотеки. Объяснить такой спад в июле можно тем, что многие заемщики стремились получить льготную ипотеку в июне, когда еще действовала первоначальная программа.

— С 1 августа регулятор ужесточил требования к капиталу для некоторых ипотечных кредитов. Не приведет ли это к стагнации рынка после бурного всплеска на фоне первой льготной программы?

— Меры по ипотеке, которые вступили в силу с 1 августа, касаются только кредитов с низким первоначальным взносом — от 15 до 20%. Мы в последний год видели довольно существенный рост таких кредитов. Во II квартале 2021-го доля ипотеки с первоначальным взносом 10–20% на первичном рынке составила 46% против 40% годом ранее.

Наши меры не означают запрет таких кредитов для граждан, но дестимулируют банки их выдавать, поскольку они становятся более дорогими, требуют больше капитала. Поэтому можно ожидать некоторого перераспределения — снижения доли ипотеки с низким первоначальным взносом и повышения доли кредитов со взносом 20% и более.

— До пандемии какая была доля таких кредитов?

— В I квартале 2020 года кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20% составляли 27% выдач на первичном рынке. В 2018 году, когда Банк России также повышал надбавки по ипотеке, доля таких кредитов была 38% на первичном рынке и 43% на вторичном. Сейчас на вторичном рынке их доля, наоборот, ниже — 30%, то есть снижение обеспеченности кредитов характерно именно для первичного рынка.

Елизавета Данилова

— Насколько можно ожидать охлаждения рынка, учитывая окончание первой программы льготной ипотеки?

— Можно ожидать, что в целом меры приведут к стабилизации рынка ипотеки

Важно, чтобы ипотека росла сбалансированно. Наша обеспокоенность связана со стандартами кредитования, с тем, что растет ипотека с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика

Это может привести к росту доли плохих кредитов в будущем.

Мы также учитываем динамику цен на рынке недвижимости. И здесь появляются признаки перегрева: темп роста на первичном рынке жилья во II квартале в годовом выражении составил 20,6%. В Москве этот показатель еще выше — 24%, в Санкт-Петербурге — 26%.

Безусловно, это негативно влияет на доступность покупки жилья, возможность накопить у граждан снижается, и люди вынуждены брать ипотеку на большую сумму, что, в свою очередь, увеличивает риски. И охлаждение ценовой динамики было бы полезным.

Но в целом важно подчеркнуть, что качество ипотеки пока достаточно хорошее. Доля кредитов с просрочкой 90 и более дней составляет всего 0,94%

Это существенно лучше, чем даже в 2018–2019 годах, когда этот показатель составлял 1,5–2%. Отчасти это связано с высокими темпами роста рынка: портфель выданных кредитов пока не успел «испортиться».

— Но надувшийся уже «пузырь» может лопнуть?

— Мы как раз и принимаем меры, чтобы не допустить такого сценария. В случае несбалансированного роста кредитования это само по себе может привести к последующей резкой остановке кредитования, неплатежеспособности заемщиков и резкому падению цен на жилье. Наши меры предотвращают накопление таких рисков. В сочетании с другими решениями они окажут стабилизирующий эффект на рынок жилья, помогут предотвратить «пузырь».